万科或将成为第一家亏损运营的房地产企业

下班路上，看了万科中期业绩推介会，内容很长，内容很对，某种程度内容很官方。我严肃的看完了所有的内容，作好了笔记，把自己的一点所学和大家共享，还包括几个万科不肯说道但是毕竟早已是事实的逻辑和大家共享。

作为规模这么大的房地产企业，不聊全国地产宏观大势是不有可能的。谭华杰用了酋多的纸盒用语来讲一些干货，在我眼里大约有这么一些观点值得注意。大笑中带泪的宏观市场我们看见批准后预售数据上升，今年上半年追加批准后预售面积同比增加10%，所以对应的受到影响是到今年6月底主要城市库存去化周期降至10.4个月。

10.4个月是什么意思，去年6月份的市场库存周期是16个月，半年的时间整个中国多买了5.6个月的房子。库存10.4个月是一个比较较为安全性和高效率的库存周期，也就是全国房地产风险早已开始掌控。

受到影响的背后毕竟充足的乐观。但是逻辑这样推论是不该的，我们必须仔细观察的是，预售数据上升是政府不道德还是市场不道德，非常简单的来说是政府期望减少去库存的能力而减慢新房上市量，还是开发商自己不不愿造房子了。恰好万科也获取了这个数据：住宅新开工的增长速度相比较去年14.4%的上升，今年上半年动工上升幅度更进一步不断扩大到17.3%，而全国住宅增长速度在上半年减少到2.8%。

这个数据是什么概念我不告诉，但是可以说道的是历史最差值。换句话来说，开发商对于房地产的热情开始减少，不不愿大量的研发房地产了。就在这个时候，我看了下朋友圈，说道浙江广厦发售房地产行业了，坚信更加多的中小房企在这个游戏规则下早已存活不下去了。

所以不论怎么样，整个市场仍然充满着充足的悲观论调。但是我们找到，宏观市场虽然萎靡，但是政府仍然不不愿吞下自己的利润。

就是土地市场在今年经常出现了一个怪异的现象，量跌价上涨!今年上半年14个主要城市住宅用地供应上升了37%，成交价上升了51%，都是十分大幅度的上升。去年成交价面积上升幅度跟去年下半年基本上是一样的。量大幅度衰退同时价格还在下跌。

这个是什么意思，在我眼里土地市场的价格上涨是人为营造的，虽然整体房地产市场很差，但是政府通过擅自的将土地供应量减少来营造物以稀为贵的假象。归根到底，政府仍然实在土地市场和房地产市场是两个市场，你惨不忍睹你的，我赚到我的，我只要土地拿出来较少一点，价格大自然就不会低一点。我们也可以看见一线城市今年二季度的时候，地价占到同期房价的比例仍然高达60%。

同志们，要告诉这个比例要超过香港的标准了啊，中国的一线城市房地产能否打破房地产我不告诉，但是土地市场奇特将要打破了。

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